Por: Ana Mariño
Abogada Colegiada 6237
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La Ley de Arrendamientos Urbanos es susceptible de cambios continuos, así pues, la última reforma ha entrado en vigor el 5 de marzo de 2019, momento a partir del cual los contratos de arrendamiento que se celebren, deben basarse en la reforma de la Ley de arrendamientos Urbanos (LAU) llevada a cabo por el Gobierno de Pedro Sánchez, mediante el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo con las siguientes modificaciones:
Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres a cinco años y ha quedado ampliada la prórroga tácita de uno a tres años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica, serán siete años de contrato obligatorio y tres de tácita. La subida de renta anual estará ligada al IPC durante el tiempo que dure el contrato (cinco años ).
Se limita a dos meses de renta las garantías adicionales a la fianza, salvo que se trate de contratos de larga duración, que será de tres meses.
La prestación de un mes de fianza es obligatoria para el inquilino a la celebración del contrato, pero es posible además pedir al arrendatario que tenga un fiador solidario o avalista.
Para poder resolver el contrato, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas y transcurridos como mínimo cinco años si el arrendador es persona física o siete años si fuera persona jurídica, el arrendador debe comunicar al inquilino su voluntad de no renovarlo con al menos cuatro meses de antelación. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar con dos meses de antelación.
En caso contrario a lo anteriormente dicho, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el inquilino manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
La potestad de recuperación de la vivienda por el propietario, para resolver anticipadamente el contrato, debe quedar recogida expresamente en el contrato, para el caso de que lo necesite para su vivienda habitual, de sus hijos o cónyuge o si cambian las circunstancias familiares, por ejemplo.
El comprador de una vivienda en alquiler, debe respetar el contrato vigente, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
Si hay acuerdo entre propietario e inquilino, se podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato. De la misma manera, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, siempre que sea una persona jurídica.
Históricamente, los pisos alquilados han generado una gran economía sumergida. Actualmente Hacienda ha iniciado una campaña, para cazar a los que alquilan en negro. Si lo consiguen, la Agencia Tributaria te enviará una propuesta de liquidación, más conocida como “paralela”. Además podrá imponer una sanción entre el 50% y el 150% de lo que no se ha declarado.
E l Tribunal Supremo ha puesto el ojo sobre las ventajas fiscales de aquellos contribuyentes que alquilan sus pisos, y es que hasta la fecha, Hacienda ha negado la posibilidad de que el propietario pueda reducirse en el IRPF el 60% del rendimiento obtenido por las rentas si en su momento no las declaró. Ahora le toca al Alto Tribunal decidir si puede disfrutar de esta ventaja fiscal o no.
En muchas ocasiones se escucha aquello de que “el arrendador tiene un mes para devolver la fianza del alquiler”, sin embargo, este plazo no viene determinado por ninguna ley, con lo que el argumento es falso.
La fianza debe de ser restituida al inquilino justo al final del contrato de alquiler, siempre y cuando no haya desperfectos o impagos.
Salvo que en el contrato de alquiler se diga lo contrario, los gastos de la casa se reparten. Por ejemplo, el casero paga costes como el IBI o la comunidad de vecinos, mientras que el inquilino paga todo lo que puede medirse con contadores individuales.
Es importante un lenguaje claro y sencillo, pero que sea un texto completo, por lo que siempre es aconsejable que lo redacte un abogado especializado.
