Por Margarita Palos Nadal
Abogado
Colegiado 1242 del Ilustre Colegio
de Abogados de Baleares
C/Cerdanya, 5
07012 – Palma
971 71 91 22
(cita previa de lunes a sábado)
Determinados procedimientos administrativos de los regulados en la Ley Orgánica 4 /2000 y su Reglamento RD 557/2011 precisan para su resolución del informe de vivienda del Ayuntamiento de residencia del solicitante.
Los procedimientos que requieren el informe de vivienda son los de reagrupación familiar estricta (cuando el reagrupado se encuentra en su lugar de residencia ) y los procedimientos de solicitud de residencia para menores de edad no nacidos en España. Del mismo modo se solicita el informe de vivienda para las renovaciones de las antedichas residencias en el caso de que conste un cambio de vivienda de la unidad familiar y por tanto un empadronamiento en domicilio diferente al inicial.
El fundamento legal se encuentra en el artículo 55 del RD 557/2011 “Requisito sobre vivienda adecuada a acreditar por un extranjero para la obtención de una autorización de residencia por reagrupación a favor de sus familiares”. El informe hace referencia por lo menos a: “En todo caso, el informe o la documentación que se presente en su sustitución debe hacer referencia, al menos, a los siguientes extremos: título que habilite para la ocupación de la vivienda, número de habitaciones, uso al que se destina cada una de las dependencias de la vivienda, número de personas que la habitan y condiciones de habitabilidad y equipamiento “.
¿Cuál es la novedad de un tiempo a esta parte en cuanto a la realización de los informes de vivienda?. La novedad escriba en que, en cumplimiento de la ley, los ayuntamientos exigen principalmente dos cuestiones para la realización del informe de vivienda que hasta ahora no se venían demandando por los mismos.
Se solicita al ciudadano extranjero que demanda la expedición del informe de vivienda el justificante del documento acreditativo del depósito de la fianza de alquiler en el IBAVI, Institut Balear de la Vivienda. Depósito, que en todo caso, deberá realizar el propietario de la misma.
La acreditación de este depósito es obligatoria si el contrato de alquiler no tiene una antigüedad de tres o más meses. Así se indica en las instrucciones de la solicitud de informe de vivienda suficiente. A partir del 4 de abril del 2022, el Colegio Oficial de Administradores de Fincas de las Islas Baleares (CAFBAL), asume la gestión de las fianzas de alquiler.
Otra cuestión es que el Patronat de L’Habitatge en Palma y otros ayuntamientos solicita los tres últimos recibos de pago del alquiler pagados electrónicamente a través de transferencia bancaria, domiciliación bancaria o bizum.
Sin los precitados documentos, no se realiza la visita del Ayuntamiento a la vivienda para comprobar el cumplimiento de requisitos y no se podrá registrar la solicitud de la reagrupación familiar, la solicitud de residencia de menores no nacidos en España o la renovación de dichas residencias. En el caso de registrarse la petición de reagrupación familiar en la Oficina de Extranjería sin dichos informes serán requeridos por la Oficina de Extranjería y de no presentarse los procedimientos administrativos iniciados serán archivados.
Cuando se alquila una vivienda para otra persona, porque esta carece de documentación, por ejemplo, debería identificarse al auténtico inquilino y comparecer el arrendatario como avalista en el contrato. Esta es otra cuestión que genera problemática, puesto que la Administración si no conoce la condición de avalista del titular arrendaticio lo contabiliza como persona que vive en la vivienda señalada en el contrato.
Se aumenta así el cupo de ocupantes lo que también dificulta la realización del informe de Reagrupación Familiar.
El Ayuntamiento, de no presentarse lo requerido, contestará que la solicitud no ha sido tramitada. Observamos algunos supuestos en que los arrendadores, propietarios de la vivienda, no cumplen dichos requisitos y por tanto los menores a reagrupar o los menores que se encuentran en España indocumentados no podrán acceder a la regularidad. No tendría que haber objeción para estos trámitescuando la legislación beneficia en el Impuesto sobre la Renta a los arrendadores si acreditan el arrendamiento de su propiedad o propiedades.
Otro inconveniente que observamos es que los ayuntamientos no admiten los recibos de
las Agencias de Alquiler que cobran el arrendamiento en nombre del propietario. Esta cuestión debería de aclararse entre administraciones porque si está permitida la gestión de
los arrendamientos por terceras personas no se entiende este impedimento a no ser que se no se considere acreditado el pago directo de la renta a los propietarios por parte de los arrendatarios. No se consideran válidos los recibos del alquiler otorgados por las agen cias a los arrendatarios.
El depósito de las fianzas viene previsto en la Disposición adicional tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente. Depósito de fianzas: “1. Las comunidades autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración autonómica o el ente público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.
La Ley 12 / 2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda expone: “ A través de la disposición adicional primera se establece la creación de una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda, que estará vinculada a los actuales registros autonómicos de fianzas de las comunidades autónomas, al Registro de la Propiedad y otras fuentes de información de ámbito estatal, autonómico o local, con el objeto de incrementar la información disponible para el seguimiento de las medidas, reforzando la coordinación con las comunidades autónomas en materia de intercambio de información sobre la vivienda en alquiler, y estableciendo un proceso específico de colaboración con las comunidades autónomas que hayan avanzado en la conformación de sistemas de referencia de precios del alquiler en sus respectivos ámbitos territoriales”.
La ley de la Vivienda establece igualmente que “el pago se efectuará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.”
Toda esta cuestión, de no solucionarse y ser comprendida su importancia por todos los intervientes, perjudica especialmente a menores de edad, impidiendo su regularización cuando muchos de ellos se encuentran entre nosotros empadronados y escolarizados, porque perjudica la reagrupación familiar.
Entendemos que la Oficina de Extranjeros en los procedimientos donde no es posible aportar informe de vivienda, especialmente en el supuesto de menores extranjeros que se encuentran en España, debería de conceder estas residencias al margen de la existencia o no de dicho informe de vivienda, siempre en atención al “ interés de los menores “ y acre ditando las condiciones de habitabilidad de la misma por otras vías por ejemplo a través de un acta notarial. Otra cuestión es que las administraciones implicadas en el tema de arrendamientos vigilen el cumplimiento de la Ley por propietarios y arrendatarios. No se puede pretender el cumplimiento de la Ley presionando a los arrendatarios con el objetivo de que los mismos convenzan a su arrendador de la realización del depósito ante el IBAVI o del cobro de la renta correspondiente de forma electrónica, en todas sus versiones. Parece que lo que se pretende es conseguir el cumplimiento de la ley por presión indirecta sobre un tercero de buena fé que no viene obligado a ello, atendida especialmente la situación de la vivienda en nuestros municipios.
Estamos pendientes de la aprobación del nuevo reglamento de la Ley de Extranjería que parece posible que se publique a finales de octubre, principios de noviembre, en cualquier caso antes de final de año. El Real Decreto 893/2024, de este 10 de septiembre, regula la protección de la seguridad y la salud en el ámbito del servicio del hogar familiar.
